Bạn đã bao giờ đi ngang qua một tòa trung tâm thương mại lộng lẫy như Vincom Center hay một tòa cao ốc văn phòng hạng A và ước rằng mình có thể sở hữu một phần trong đó chưa? Thông thường, để đầu tư vào những bất động sản “khủng” như vậy, bạn cần có trong tay hàng trăm, thậm chí hàng ngàn tỷ đồng. Điều này gần như là không tưởng với đa số chúng ta.
Nhưng có một cách giúp bạn trở thành “đồng chủ sở hữu” của những dự án bất động sản quy mô lớn này mà không cần phải là đại gia. Thậm chí, chỉ với số vốn ban đầu vài triệu đồng, bạn đã có thể bắt đầu. Công cụ đó chính là Quỹ tín thác bất động sản, hay còn gọi là Quỹ REIT.
Trong bài viết này, chúng ta sẽ cùng giải mã xem Quỹ REIT thực sự là gì, tại sao nó lại là “cứu cánh” cho những người muốn đầu tư địa ốc nhưng vốn mỏng, và những hiểu lầm tai hại mà người mới thường mắc phải khi lần đầu nghe đến khái niệm này.
Quỹ REIT là gì mà nghe có vẻ “quyền lực” đến vậy?
Để hiểu một cách đơn giản nhất, bạn hãy tưởng tượng Quỹ REIT giống như một “nồi lẩu thập cẩm” về bất động sản. Thay vì một mình bạn phải bỏ ra 5 tỷ đồng để mua một căn hộ chung cư rồi hì hục đi tìm khách thuê, bạn sẽ góp vốn cùng hàng ngàn nhà đầu tư khác vào một quỹ chung.
Quỹ này được quản lý bởi một công ty chuyên nghiệp. Họ sẽ dùng số tiền khổng lồ huy động được để đi mua, vận hành và quản lý các bất động sản có khả năng sinh lời cao. Đó có thể là các tòa nhà văn phòng cho thuê, các khách sạn 5 sao, kho bãi hậu cần hoặc các trung tâm thương mại sầm uất.
Tiền thuê thu được từ những mặt bằng này, sau khi trừ đi các chi phí vận hành, sẽ được chia lại cho bạn và những người góp vốn khác dưới dạng cổ tức. Thay vì cầm chìa khóa nhà, bạn cầm chứng chỉ quỹ hoặc cổ phiếu của Quỹ REIT đó.
Ở Việt Nam, mô hình này vẫn còn khá mới mẻ so với các thị trường phát triển như Mỹ hay Singapore, nhưng nó đang dần trở thành một kênh thu hút sự chú ý. Bạn có thể hình dung các tập đoàn lớn như Vingroup với mã chứng khoán VIC hay Vinhomes với mã VHM sở hữu rất nhiều bất động sản, nhưng họ là công ty kinh doanh đa ngành hoặc phát triển dự án để bán. Còn Quỹ REIT sinh ra chủ yếu để “thuê và hưởng lợi từ dòng tiền cho thuê”.
Xem thêm: Cho vay ngang hàng (P2P)
Tại sao người mới thường hiểu sai về Quỹ REIT?
Người mới khi tiếp cận với tài chính thường có xu hướng “nhìn mặt bắt hình dong”. Cái tên “Bất động sản” trong Quỹ tín thác bất động sản dễ khiến chúng ta liên tưởng đến việc đi xem đất, công chứng giấy tờ hay chờ đợi sốt đất để bán kiếm lời. Đây chính là khởi đầu của những hiểu lầm phổ biến.
Hiểu lầm 1: Đầu tư Quỹ REIT là đang đi “buôn đất”
Nhiều người nghĩ rằng mua Quỹ REIT cũng giống như mua một mảnh đất ở vùng ven, đợi vài năm giá đất tăng gấp đôi rồi bán. Thực tế, mục tiêu chính của phần lớn các Quỹ REIT không phải là đầu cơ chênh lệch giá đất.
Mục tiêu cốt lõi của họ là tạo ra dòng tiền ổn định từ việc cho thuê. Hãy lấy ví dụ về Vincom Retail với mã VRE. Họ sở hữu hàng loạt trung tâm thương mại trên cả nước. Nếu VRE hoạt động như một Quỹ REIT, lợi nhuận của họ sẽ đến từ việc các thương hiệu trả tiền thuê mặt bằng hàng tháng. Bạn đầu tư vào đó là để nhận “tiền thuê nhà” định kỳ, chứ không phải đợi họ bán cái trung tâm thương mại đó đi để lấy tiền lời.
Hiểu lầm 2: Nghĩ rằng mình sở hữu trực tiếp bất động sản đó
Đây là một nhầm lẫn về mặt pháp lý nhưng lại rất quan trọng về mặt tâm lý. Khi bạn mua một chứng chỉ Quỹ REIT, bạn không thể đến tòa nhà văn phòng đó và yêu cầu bảo vệ cho vào vì “tôi là chủ ở đây”.
Bạn sở hữu quyền lợi kinh tế đối với các tài sản mà quỹ nắm giữ, chứ không sở hữu trực tiếp quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu nhà ở của từng căn hộ trong đó. Bạn sở hữu cổ phần trong một đơn vị mà đơn vị đó lại sở hữu bất động sản. Sự khác biệt này giúp bạn không phải lo lắng về thủ tục pháp lý rắc rối, nhưng cũng có nghĩa là bạn không có quyền quyết định việc sửa chữa hay bán tòa nhà đó.
Hiểu lầm 3: Coi Quỹ REIT giống hệt cổ phiếu của các công ty xây dựng
Đây là lỗi phổ biến nhất trên thị trường chứng khoán Việt Nam. Người mới thường đánh đồng Quỹ REIT với cổ phiếu của các công ty bất động sản như Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (NVL) hay Công ty Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR).
Các công ty như NVL hay PDR chủ yếu làm công việc “xây để bán”. Họ mua đất, xây chung cư, bán thu tiền một lần rồi đi tìm dự án mới. Quỹ REIT thì ngược lại, họ thường “mua để giữ và cho thuê”. Thu nhập của công ty xây dựng thường biến động rất mạnh theo chu kỳ mở bán dự án, trong khi thu nhập của Quỹ REIT có tính ổn định và dự báo được cao hơn nhờ các hợp đồng thuê dài hạn.
Xem thêm: Đầu tư vàng online
Những sai lầm tai hại từ việc hiểu sai bản chất
Khi bạn hiểu sai, quyết định của bạn sẽ dễ bị lệch hướng. Dưới đây là những “hố đen” mà người mới hay rơi vào:
1. Kỳ vọng lợi nhuận đột biến kiểu “nhân bằng lần” Vì nghĩ là đầu tư bất động sản, nhiều người mong đợi tài sản của mình sẽ tăng 50% hay 100% chỉ trong vài tháng khi có thông tin quy hoạch. Khi Quỹ REIT chỉ trả cổ tức đều đặn khoảng 8% đến 12% một năm, họ cảm thấy thất vọng và cho rằng quỹ này kém hiệu quả. Thực tế, Quỹ REIT dành cho những người thích sự bền bỉ và dòng tiền thụ động, không phải cho những “tay chơi” lướt sóng nhanh.
2. Không quan tâm đến tỷ lệ lấp đầy Do hiểu nhầm là đi buôn đất, nhà đầu tư mới thường chỉ nhìn vào vị trí tòa nhà xem có đẹp không. Họ quên mất rằng với Quỹ REIT, “tòa nhà đẹp nhưng bỏ trống” là một thảm họa. Nếu một tòa nhà văn phòng mà tỷ lệ lấp đầy chỉ có 50%, nghĩa là một nửa diện tích không tạo ra tiền trong khi chi phí bảo trì, điện nước, nhân sự vẫn phải chi trả 100%. Hiểu đúng về Quỹ REIT nghĩa là bạn phải soi xét kỹ khả năng vận hành và tìm kiếm khách thuê của ban quản lý quỹ.
3. Quên mất yếu tố lãi suất Nhiều người nghĩ bất động sản luôn tăng giá nên lãi suất ngân hàng không quan trọng. Nhưng Quỹ REIT thường vay nợ khá nhiều để mua các tòa nhà lớn. Khi lãi suất ngân hàng tăng lên, chi phí trả lãi của quỹ sẽ tăng vọt, làm giảm phần lợi nhuận chia cho bạn. Nếu không hiểu điều này, bạn sẽ ngỡ ngàng khi thấy giá chứng chỉ quỹ giảm dù tòa nhà vẫn đang cho thuê tốt.
Hiểu đúng về Quỹ REIT giúp bạn ra quyết định thông minh hơn như thế nào?
Khi đã bóc tách được các lớp vỏ hiểu lầm, bạn sẽ thấy Quỹ REIT là một công cụ cực kỳ quyền năng trong danh mục đầu tư của mình.
1. Đa dạng hóa danh mục với số vốn nhỏ
Thay vì dồn tất cả tiền tiết kiệm cả đời để mua một căn nhà (rất rủi ro nếu khu vực đó bị quy hoạch hoặc mất giá), bạn có thể dùng số tiền đó để mua chứng chỉ của nhiều Quỹ REIT khác nhau. Một quỹ nắm giữ khách sạn, một quỹ nắm giữ kho bãi, một quỹ nắm giữ văn phòng.
Ví dụ, thay vì bỏ 2 tỷ đồng mua một căn chung cư ở Quận 2, bạn có thể bỏ 100 triệu đồng vào một Quỹ REIT đang sở hữu các mặt bằng cho thuê của các công ty trong rổ VN30. Bạn vừa có bất động sản trong danh mục, vừa vẫn còn 1,9 tỷ đồng để làm việc khác.
2. Tính thanh khoản cao – “Bán là có tiền ngay”
Đây là điểm cộng lớn nhất so với bất động sản truyền thống. Nếu bạn sở hữu một căn nhà và cần tiền gấp, bạn có thể mất vài tháng, thậm chí cả năm để tìm người mua và hoàn tất thủ tục. Với Quỹ REIT được niêm yết trên sàn chứng khoán, bạn chỉ cần nhấn nút “Bán” trên ứng dụng điện thoại và tiền sẽ về tài khoản sau vài ngày. Sự linh hoạt này cực kỳ quan trọng đối với những nhà đầu tư cá nhân cần quản trị dòng tiền linh hoạt.
3. Không đau đầu vì quản lý
Đã bao giờ bạn mệt mỏi vì khách thuê nhà quỵt tiền, hay nửa đêm gọi điện báo bồn cầu bị hỏng chưa? Với Quỹ REIT, bạn hoàn toàn thoát khỏi những rắc rối này. Có một đội ngũ chuyên gia chuyên nghiệp lo việc bảo trì, tìm khách thuê, đàm phán hợp đồng và thu tiền. Việc của bạn chỉ là kiểm tra báo cáo định kỳ và nhận tiền vào tài khoản.
Xem thêm: Có nên đầu tư hàng hóa không?
Cách Quỹ REIT tạo ra tiền cho bạn: Một ví dụ số học đơn giản
Để bạn dễ hình dung về lợi nhuận, hãy cùng xem xét một ví dụ giả định sau đây:
Giả sử có một Quỹ REIT tên là “Hưng Thịnh” huy động vốn để mua một tòa nhà văn phòng trị giá 1.000.000.000.000đ (một ngàn tỷ đồng). Bạn góp vốn vào quỹ này 100.000.000đ (một trăm triệu đồng).
Trong một năm, tòa nhà này thu về tiền thuê là 100.000.000.000đ (một trăm tỷ đồng). Các chi phí quản lý, bảo trì và thuế chiếm khoảng 20.000.000.000đ (hai mươi tỷ đồng). Vậy lợi nhuận còn lại là 80.000.000.000đ (tám mươi tỷ đồng).
Theo quy định thông thường của các Quỹ REIT trên thế giới (và thường được áp dụng tương tự tại Việt Nam để được hưởng ưu đãi thuế), quỹ phải chia ít nhất 90% lợi nhuận này cho nhà đầu tư. Số tiền đem chia sẽ là 72.000.000.000đ (bảy mươi hai tỷ đồng).
Vì bạn góp vốn chiếm tỷ lệ nhất định trong tổng vốn một ngàn tỷ, phần cổ tức bạn nhận được tương ứng với số tiền 100 triệu ban đầu sẽ là 7.200.000đ (bảy triệu hai trăm ngàn đồng) một năm. Như vậy, tỷ suất sinh lời từ cổ tức của bạn là 7,2% một năm.
Bên cạnh đó, nếu sau một năm giá trị tòa nhà tăng lên nhờ thị trường bất động sản đi lên, giá chứng chỉ quỹ của bạn trên sàn chứng khoán cũng có thể tăng từ 100.000.000đ lên thành 105.000.000đ chẳng hạn. Tổng cộng, bạn vừa có tiền mặt hàng năm, vừa có tài sản tăng giá.
Những lưu ý quan trọng cho người mới tại thị trường Việt Nam
Hiện nay tại Việt Nam, số lượng Quỹ REIT niêm yết chính thức còn rất khiêm tốn so với các loại hình quỹ mở hay cổ phiếu thông thường. Tuy nhiên, xu hướng này được dự báo sẽ bùng nổ trong những năm tới khi hành lang pháp lý hoàn thiện hơn.
Khi tìm hiểu để đầu tư, bạn cần đặc biệt lưu ý:
- Kiểm tra uy tín của công ty quản lý quỹ: Đây là những người cầm tiền của bạn đi mua bất động sản. Họ có kinh nghiệm quản lý tòa nhà không? Họ có minh bạch trong việc công bố chi phí không?
- Danh mục tài sản: Quỹ đó đang sở hữu cái gì? Là những khu công nghiệp ở Bình Dương đang ăn nên làm ra, hay là những tòa nhà văn phòng cũ kỹ ở khu vực ít người thuê?
- Các quy định hiện hành: Luật Đất đai và các quy định về Quỹ đầu tư tại Việt Nam thường xuyên có những cập nhật mới. Bạn nên kiểm tra kỹ các thông tin pháp lý tại thời điểm đầu tư để hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ thuế của mình. Thuế thu nhập từ cổ tức của Quỹ REIT có thể khác với cổ phiếu thông thường, do đó hãy tìm hiểu kỹ để không bị bất ngờ.
Xem thêm: Đầu tư bất động sản vốn nhỏ qua cổ phiếu và REIT
Tổng kết: Quỹ REIT có dành cho bạn?
Quỹ REIT không phải là “chiếc đũa thần” giúp bạn giàu sụ sau một đêm. Nó là một công cụ tài chính văn minh, giúp xóa bỏ rào cản về vốn trong đầu tư bất động sản.
Nếu bạn là người:
- Có số vốn khiêm tốn nhưng muốn sở hữu bất động sản.
- Yêu thích dòng tiền đều đặn như tiền gửi tiết kiệm nhưng muốn có cơ hội tăng trưởng tài sản.
- Không có thời gian hoặc kỹ năng để tự đi tìm mua và quản lý nhà đất.
Thì Quỹ REIT chính là một lựa chọn rất đáng để cân nhắc. Hãy bắt đầu bằng cách quan sát các doanh nghiệp bất động sản lớn trong rổ VN30 như VHM hay VIC để hiểu cách họ vận hành các tài sản lớn, từ đó bạn sẽ có cái nhìn sắc bén hơn khi chọn lựa một Quỹ REIT cho riêng mình.
Đừng quên rằng, trong đầu tư, kiến thức chính là loại tài sản có khả năng sinh lời cao nhất. Hãy hiểu đúng trước khi xuống tiền!
